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物業(yè)服務項目要求提供業(yè)績，應注意什么？
在物業(yè)服務項目采購中，業(yè)績作為衡量供應商履約能力與服務經(jīng)驗的重要指標，常被設置為評審因素，有些醫(yī)院物業(yè)特殊服務項目還會把業(yè)績設為資格條件。那么，在物業(yè)服務項目中，應該如何要求業(yè)績？如何規(guī)范表述業(yè)績要求呢？

業(yè)績作為評審因素

適配需求禁止歧視

根據(jù)《政府采購品目分類目錄（2022年印發(fā)）》規(guī)定，物業(yè)服務品目是指辦公場所或其他公用場所水電供應服務、設備運行、門窗保養(yǎng)維護、保潔、綠化養(yǎng)護等的服務，包括住宅物業(yè)服務（住宅小區(qū)、住宅樓、公寓等）；辦公樓物業(yè)服務（寫字樓、單位辦公樓等）；車站、機場、港口碼頭、醫(yī)院、學校等物業(yè)服務；其他物業(yè)服務。

據(jù)介紹，在政府采購活動中，為提高供應商競爭力，降低采購項目風險，業(yè)績情況常被作為評審因素。記者通過正福易找標標訊系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，幾乎所有物業(yè)服務項目的采購文件都要求供應商提供業(yè)績證明。

采購人在設置物業(yè)服務項目業(yè)績要求時，必須遵循《中華人民共和國政府采購法》及其實施條例的相關規(guī)定，保證業(yè)績要求的合理性和非歧視性。政府采購信息報社社長、高級編輯劉亞利認為應做到三點：一是需求適配。采購人設置的業(yè)績要求應與采購項目的具體特點和實際需要相適應，設置無關或過高要求，均可能構成不合理條件；二是禁止歧視。嚴格避免將業(yè)績與特定區(qū)域、特定行業(yè)或特定合同金額掛鉤；三是公平對待。確保對所有供應商采用統(tǒng)一的資格審查或評審標準，確保平等競爭環(huán)境。

在實踐中，荊門市公共資源交易中心采購一科科長鄒軍介紹，辦公場所和學校物業(yè)業(yè)績作為評審因素時，數(shù)量一般不超過3個，分值不超過10分。醫(yī)院物業(yè)有特殊要求的，才會把業(yè)績設為資格條件，但需明確同類業(yè)務的具體范圍，

業(yè)績界定模糊易引發(fā)爭議

需明確同類業(yè)務具體范圍

記者瀏覽物業(yè)服務項目發(fā)現(xiàn)，采購文件要求供應商提交業(yè)績情況證明材料的表述各不相同，有的是“同類項目業(yè)績”，有的是“類似項目（產(chǎn)品）業(yè)績”，有的是“非住宅類物業(yè)服務業(yè)績”，還有“醫(yī)療機構物業(yè)服務業(yè)績”、“學校物業(yè)服務業(yè)績”等。襄陽市公共資源交易中心相關人員介紹，在實踐中，由于采購項目千差萬別，“同類”“類似”等術語存在概念模糊、缺乏具體判斷標準的問題，使得專家在評審時因為理解不同，時常引發(fā)供應商質疑投訴。

記者向諸多采購人、集采機構、供應商以及評審專家了解到，目前物業(yè)服務項目業(yè)績要求的表述大致分為兩種做法：一是要求提供同類業(yè)績或類似業(yè)績；二是要求提供住宅類或非住宅類物業(yè)服務業(yè)績。

濟南公共資源交易中心相關人員介紹，目前評審專家對同類業(yè)績界定大多指“同一行業(yè)”，比如醫(yī)院項目同類業(yè)績指的是與醫(yī)療機構簽訂的物業(yè)合同，因為醫(yī)院會涉及醫(yī)廢垃圾的處理，需要使用同類業(yè)績，而辦公場所以及學校物業(yè)項目一般使用類似業(yè)績。

山東省政府采購評審專家李先生介紹，專家對類似業(yè)績的認定根據(jù)采購文件的規(guī)定一般有兩種做法，一是只要是物業(yè)服務合同就認定符合要求，另一種是合同中得包含此次采購項目中的至少一項重要服務內(nèi)容，比如保潔或綠化等。

天津市政府采購評審專家張英告訴記者，在他所參與的政府采購物業(yè)項目評審中，基本是按照住宅類和非住宅類來劃分的。例如某預算單位辦公樓采購物業(yè)服務，采購文件會要求投標人提供曾實施的非住宅物業(yè)服務業(yè)績，提供的證明材料包括合同原件掃描件，包括買賣雙方名稱及蓋章、物業(yè)服務期限、物業(yè)服務內(nèi)容；提供上述合同服務期限內(nèi)至少一個月的服務方開具的物業(yè)費發(fā)票憑證原件掃描件，每個業(yè)績2分。對于非住宅物業(yè)項目，單項服務不能計算為合格的業(yè)績，合同服務內(nèi)容需2項以上，如保潔、綠化……

對此，浙江浙大新宇物業(yè)集團有限公司市場拓展部總經(jīng)理崔云飛介紹，我們參與的物業(yè)服務項目，業(yè)績要求也一般分為住宅類和非住宅類，但會要求在業(yè)績的合同服務內(nèi)容中做一些約定，比如說合同服務內(nèi)容要包含保潔、保安、工程、綠化等內(nèi)容，有的會要求兩項以上，有的會要求三項以上，有的還會要求除基礎物業(yè)服務外的其他服務內(nèi)容，比如會務服務、餐飲服務、勞務派遣等。

政府采購信息報社社長、高級編輯亞利認為，根據(jù)《政府采購需求管理辦法》（財庫〔2021〕22號）第十八條規(guī)定，“同類業(yè)務的具體范圍”即為業(yè)績的標準。因此，編制采購文件時，涉及供應商提供業(yè)績情況的，應明確“同類業(yè)務的具體范圍”并進行定義，以此作為認定業(yè)績的標準。同類業(yè)務的具體范圍可以規(guī)定為以往物業(yè)服務項目的某個或某些特征指標，如保潔、工程、綠化等特征指標；也可以規(guī)定為以往項目中的某些重要內(nèi)容，如采購標的、服務范圍。修霄云