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物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，怎樣做好履約驗(yàn)收？
在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目采購全流程中，履約驗(yàn)收作為銜接服務(wù)交付與成果確認(rèn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，既是檢驗(yàn)采購需求落地的“試金石”，也是保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的“最后防線”。

記者采訪了諸多采購人，總結(jié)出采購人開展履約驗(yàn)收面臨的四大難點(diǎn)：一是驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與合同約定銜接不暢。部分采購合同僅約定服務(wù)內(nèi)容，未明確量化驗(yàn)收指標(biāo)，導(dǎo)致采購人驗(yàn)收時(shí)“無據(jù)可依”。例如，某機(jī)關(guān)單位辦公樓物業(yè)服務(wù)采購合同中僅約定“提供綠化服務(wù)”，未明確綠植存活率、修剪頻次等指標(biāo)，驗(yàn)收時(shí)雙方就服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生分歧。二是專業(yè)能力不足制約驗(yàn)收質(zhì)量。電梯、消防等專項(xiàng)服務(wù)的驗(yàn)收需要專業(yè)知識(shí)，多數(shù)采購人缺乏相關(guān)專業(yè)知識(shí)，難以精準(zhǔn)識(shí)別服務(wù)是否到位。三是沒有進(jìn)行過程監(jiān)管。采購人沒有做到常態(tài)化巡檢，導(dǎo)致很多服務(wù)不到位的問題未被及時(shí)發(fā)現(xiàn)。四是整改閉環(huán)管理不到位。部分采購人僅提出整改要求，未建立跟蹤復(fù)核機(jī)制，導(dǎo)致“整改流于形式”。

細(xì)化驗(yàn)收指標(biāo)，建立體化全流程核查機(jī)制

江西省財(cái)政廳政府采購監(jiān)管處有關(guān)人員介紹，隨著《政府采購需求管理辦法》（財(cái)庫〔2021〕22號(hào)）等法規(guī)實(shí)施，對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目履約驗(yàn)收的規(guī)范性要求不斷提升，采購人做好物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目履約驗(yàn)收責(zé)任重大，需嚴(yán)格依據(jù)《中華人民共和國(guó)政府政府采購法實(shí)施條例》第四十五條，按照政府采購合同規(guī)定的技術(shù)、服務(wù)、安全標(biāo)準(zhǔn)組織對(duì)供應(yīng)商履約情況進(jìn)行驗(yàn)收，確保驗(yàn)收主體、程序、結(jié)果確認(rèn)等環(huán)節(jié)符合法規(guī)要求。

構(gòu)建全流程驗(yàn)收體系，是提升驗(yàn)收質(zhì)量的核心路徑。山東省機(jī)關(guān)事務(wù)管理局工作人員認(rèn)為，驗(yàn)收工作并非項(xiàng)目末期的“一次性考核”，而應(yīng)貫穿物業(yè)服務(wù)全流程，分為驗(yàn)收準(zhǔn)備、過程核查、末期評(píng)定、問題處置四個(gè)關(guān)鍵階段。采購人需制定精細(xì)化驗(yàn)收方案，參照《物業(yè)管理服務(wù)政府采購需求標(biāo)準(zhǔn)（辦公場(chǎng)所類）（試行）》等標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化驗(yàn)收指標(biāo)，例如辦公場(chǎng)所保潔服務(wù)可細(xì)化為“公共區(qū)域每日清掃2次、垃圾清運(yùn)每日3次、衛(wèi)生間每2小時(shí)巡檢1次”等量化要求。

中山大學(xué)政府采購與招投標(biāo)管理中心人員也認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目驗(yàn)收需摒棄“重末期、輕過程”的誤區(qū)。采購人應(yīng)建立日常巡檢+專項(xiàng)抽查+季度評(píng)估的立體化核查機(jī)制：日常巡檢由使用部門指定專人負(fù)責(zé)，每日記錄物業(yè)服務(wù)執(zhí)行情況，對(duì)保潔不到位、設(shè)施故障未及時(shí)處理等問題實(shí)時(shí)拍照留存，反饋給物業(yè)供應(yīng)商。專項(xiàng)抽查針對(duì)電梯維保、消防檢測(cè)等專業(yè)性強(qiáng)的服務(wù)，每季度聯(lián)合技術(shù)專家開展現(xiàn)場(chǎng)核查，對(duì)照維保合同檢查設(shè)備運(yùn)行參數(shù)、維保記錄。季度評(píng)估為匯總?cè)粘Ｑ矙z與專項(xiàng)抽查結(jié)果，形成季度評(píng)估報(bào)告并明確整改要求。末期評(píng)定階段需實(shí)現(xiàn)全面核查+綜合研判。

提升驗(yàn)收人員專業(yè)性，建立完善的問題處罰機(jī)制

驗(yàn)收小組可多元化，成員可涵蓋采購部門、使用部門、技術(shù)專家，如電梯、消防設(shè)施維護(hù)專家等，必要時(shí)引入第三方驗(yàn)收機(jī)構(gòu)提升專業(yè)性。在開展驗(yàn)收前對(duì)驗(yàn)收人員進(jìn)行培訓(xùn)，確保驗(yàn)收人員熟悉合同條款、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及核查方法，避免因認(rèn)知偏差導(dǎo)致驗(yàn)收結(jié)果不合格。驗(yàn)收小組需對(duì)照驗(yàn)收方案，對(duì)服務(wù)質(zhì)量、設(shè)施維護(hù)、人員配備等進(jìn)行全面核查，重點(diǎn)關(guān)注合同約定的關(guān)鍵指標(biāo)完成情況。同時(shí)，結(jié)合過程核查記錄與整改落實(shí)情況綜合評(píng)定，形成《履約驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。

問題處置機(jī)制的完善程度，直接決定驗(yàn)收效果的落地。山東省泰安市財(cái)政局政府采購科有關(guān)人員認(rèn)為，對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目履約驗(yàn)收，采購人一定要建立完善的處罰機(jī)制，才能保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不下滑。針對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，需分類處置。對(duì)于輕微問題，如個(gè)別區(qū)域保潔不徹底，要求供應(yīng)商限期整改，驗(yàn)收小組跟蹤復(fù)核。一般問題，如設(shè)施維保延遲，需下達(dá)書面整改通知，明確整改期限與責(zé)任人員，整改完成后重新核查。嚴(yán)重問題，如消防設(shè)施未按規(guī)定檢測(cè)等，需依據(jù)合同約定暫停支付服務(wù)費(fèi)，直至整改合格；若多次整改仍不合格，采購人可解除合同并追究違約責(zé)任。此外，需建立驗(yàn)收爭(zhēng)議協(xié)調(diào)機(jī)制，對(duì)服務(wù)商提出的異議，通過組織現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核、邀請(qǐng)第三方評(píng)估等方式公正裁決。張靜