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山東：創(chuàng)新舉措、多元探索，努力構(gòu)建房屋全生命周期安全管理制度
為深入貫徹落實習(xí)近平總書記關(guān)于防范化解風(fēng)險的重要指示批示精神，按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部“建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險三項制度，為房屋提供全生命周期安全保障”部署安排，山東省煙臺市積極謀劃、主動作為，于2023年9月啟動房屋安全管理養(yǎng)老金等三項制度試點工作，從頂層設(shè)計入手，積極探索創(chuàng)新，圍繞“體檢先行、業(yè)主主導(dǎo)、補貼推動、保險補充”的核心思路，構(gòu)建起覆蓋房屋全生命周期的質(zhì)量安全保障體系，取得了實質(zhì)性成效。煙臺市在探索和實踐中，形成了四方面經(jīng)驗做法。

構(gòu)建制度框架，探索實施路徑

一是明確思路，構(gòu)建制度框架。煙臺市委、市政府高度重視“三項制度”試點工作，先后召開兩次政府常務(wù)會議研究部署，建立統(tǒng)籌推進(jìn)機制，在充分調(diào)研和多方論證基礎(chǔ)上，搭建起以《城市住宅養(yǎng)老金等三項制度試點工作實施方案》為核心，以試點工作協(xié)調(diào)機制、房屋安全管理資金使用、體檢實施、保險方案為支撐的“1+4”試點制度框架。二是系統(tǒng)研究，強化全鏈條管控。印發(fā)《關(guān)于加強城市住宅全生命周期管理工作的意見》，圍繞勘察設(shè)計、施工建造、驗收交付、運行維護(hù)、房屋滅失等5個環(huán)節(jié)，細(xì)化舉措，明確將“三項制度”作為房屋全生命周期的重要制度保障，增強房屋安全管理體系的系統(tǒng)性和完整性。三是試點先行，探索實施路徑。選取地理位置優(yōu)越、土地價值較高、房屋體量適當(dāng)?shù)娜R山區(qū)作為試點區(qū)域先行先試，先后制定體檢試點工作實施細(xì)則、養(yǎng)老維修補貼公共賬戶試點管理指導(dǎo)意見、安全維修保險方案等，推動試點工作破題開局。

優(yōu)化資金籌措，激活保障動能

一是優(yōu)化住宅專項維修資金使用方式。修訂《住宅專項維修資金管理辦法》，擴大適用范圍，將“無障礙設(shè)施”“單元門”“雨水污水管道”等列入維修資金使用范圍。二是規(guī)范小區(qū)公共收益管理。試點區(qū)域所有物業(yè)管理小區(qū)均規(guī)范建立了公共收益賬戶，將小區(qū)公共部位廣告收益、經(jīng)營性收入、停車費等納入公共收益賬戶，每季度公示，優(yōu)先用于房屋體檢及購買房屋保險。三是增設(shè)房屋安全管理資金公共賬戶。在資金來源上，選取1處新出讓地塊作為試點，按照66元/平方米標(biāo)準(zhǔn)計入土地出讓成本，后期注入公共賬戶，不增加居民、企業(yè)負(fù)擔(dān)，目前公共賬戶已設(shè)立并已籌集資金約202萬元；在資金管理上，賬戶由屬地政府統(tǒng)籌管理使用，用于房屋體檢、房屋保險，以及適當(dāng)補貼小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修費用等，提高產(chǎn)權(quán)人維修房屋主動性，及時消除房屋安全隱患。

創(chuàng)新體檢模式，開展智慧化管理

一是完善房屋體檢評估體系。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋體檢技術(shù)導(dǎo)則（試行）》，結(jié)合煙臺實際制定體檢試點工作實施細(xì)則，明確對使用年限超過20年的住宅，每10年進(jìn)行一次體檢；對超過設(shè)計使用年限的住宅，每5年進(jìn)行一次體檢。體檢內(nèi)容涵蓋4大類、33項詳細(xì)指標(biāo)，劃分3個安全性能等級方便分類處置。二是實施房屋安全閉環(huán)管理模式?？偨Y(jié)歸納“信息摸底—現(xiàn)場巡檢—出具報告—明確保險—維修加固”五步工作法，對于體檢結(jié)論為“通過”的，正常使用；對于體檢結(jié)論為“基本通過”的，及時進(jìn)行修繕加固，定期維護(hù)；對于體檢結(jié)論為“不通過”的，進(jìn)行安全鑒定，采取相應(yīng)解危措施。截至目前，已累計完成42個小區(qū)、共計629棟樓、建筑面積250萬平方米的房屋體檢工作，以現(xiàn)有體檢結(jié)果為依據(jù)，保險公司及時介入修繕，形成安全管理閉環(huán)。三是搭建城市住宅體檢全生命周期管理平臺。與中國銀行合作建設(shè)房屋管理綜合服務(wù)平臺，通過數(shù)字賦能、科技賦能，已開發(fā)前期數(shù)據(jù)收集、中期監(jiān)測評估、后期處置建議等功能，助力實現(xiàn)房屋安全智能化管理。

定制保險方案，強化風(fēng)險兜底

一是化零為整，采用“住宅安全維修保險＋體檢服務(wù)”模式。由保險公司“一攬子”承擔(dān)安全風(fēng)險保障、維修費用補貼、房屋體檢服務(wù)等工作，實現(xiàn)“政府、保險機構(gòu)、居民”目標(biāo)一致，共同努力提高房屋公共部位維修效率、降低房屋安全事故風(fēng)險。二是“安”“維”結(jié)合，確定房屋保險方案?？茖W(xué)設(shè)計保險方案，覆蓋人身安全、房屋結(jié)構(gòu)、維修費用等場景，其中，建筑外墻維修費用補償保障險、破碎滲漏維修費用保障險為創(chuàng)新房屋維修險種；建立了電梯全生命周期保險模式，有效縮短了故障響應(yīng)周期。三是科學(xué)長效，合理設(shè)置維修保障險種。一方面，科學(xué)設(shè)置賠付金額，按照單次維修資金總量設(shè)置賠付比例，單次維修費用在3萬元以下的賠付100%，單次維修費用3萬元~10萬元的賠付70%，單次維修費用10萬元以上的賠付50%，實現(xiàn)兜底小額維修、支撐大額維修。另一方面，合理確定賠付上限，針對年度累計、每棟房屋累計、每次事故等，分別設(shè)置賠付限額，使年度理賠金額保持在可控范圍內(nèi)，確保保險機構(gòu)能夠長效、可持續(xù)經(jīng)營住房維修保障類險種。目前，萊山區(qū)已完成15棟樓的試點維修，總項目金額66.16萬元，保險理賠賠款金額為53.84萬元，已完成維修項目惠及325戶；正在施工的有2個小區(qū)，涉及維修項目4個，惠及130戶，維修金額11.5萬元，由保險理賠全額支付；再次確定15個需進(jìn)行房屋理賠維修的小區(qū)，涉及維修點位72個，將惠及居民2880戶。

煙臺市依托試點實踐，初步形成“體檢先行、房屋安全管理資金托底、保險聯(lián)動”的房屋安全治理路徑。下一步，將圍繞“制度成型、資金循環(huán)、技術(shù)成網(wǎng)、群眾受益”目標(biāo)，持續(xù)放大萊山區(qū)綜合試點效應(yīng)，在全市建成“體檢有規(guī)范、資金有來源、保險有特色”的閉環(huán)管理體系，打造可感知、可量化、可復(fù)制的“煙臺方案”，為全國房屋安全管理貢獻(xiàn)樣板經(jīng)驗。一是強化資金滾動增值與多元補充。積極推動房改房、老舊小區(qū)住宅專項維修資金續(xù)交、賬戶補建，探索將住房公積金增值收益等涉房資金按一定比例劃入體檢資金池。通過政府專項債、REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等金融工具，放大資金規(guī)模，形成“政府+市場+金融”多元籌資格局。二是深化“體檢—資金—保險”閉環(huán)管理。優(yōu)化升級煙臺市“三項制度”信息平臺，增加“土地出讓金體檢資金”模塊，實現(xiàn)“交存—體檢—補貼—維修—結(jié)余”全流程在線運行；推廣“體檢結(jié)果+補貼系數(shù)+保險費率”聯(lián)動，讓數(shù)據(jù)多跑路、資金快撥付、群眾少跑腿。三是打造高品質(zhì)住宅“源頭管控”升級版。對高品質(zhì)住宅試點“土地出讓金體檢資金+IDI（基礎(chǔ)設(shè)施債務(wù)工具）保險”雙軌并行，實現(xiàn)新建與既有房屋資金保障全覆蓋。聯(lián)合中國建科院、煙臺市建筑設(shè)計研究院，持續(xù)完善《煙臺市高品質(zhì)住宅建設(shè)技術(shù)指引》，推動“好房子”標(biāo)準(zhǔn)落地，最大限度降低后期維修成本，實現(xiàn)“建造安全、使用安全、資金可持續(xù)”的目標(biāo)，為全國輸出可復(fù)制、可推廣的“煙臺樣板”實踐。四是加強宣傳引導(dǎo)。持續(xù)開展房屋安全知識進(jìn)社區(qū)活動，建立業(yè)主參與激勵機制，引導(dǎo)居民主動交存、主動體檢、主動參保，形成“政府主導(dǎo)、市場運作、公眾參與、社會共治”的長效格局。

摘自　建筑雜志社公眾號　　范佳慧　呂憲彬　趙曉